При выдаче ипотечных кредитов «исключений становится все больше, и их плохо контролируют, порой вовсе не контролируют», - заявил на этой неделе Томас Хирши из Finma, ответственный за банки, работающие на рынке розничных банковских услуг, во время организованного SVIT School семинара по недвижимости в Лозанне. По словам Хирши, банки, которые выдают ипотечные кредиты, заключают слишком много договоров «за рамками нормы», их тех, что называются «exceptions to police», или ETP, - пишет газета Le Temps.
С июня 2010 года, момента, когда президент Швейцарского национального банка Филипп Хильдебранд открыто выразил свое беспокойство за последствия «ультра-адаптивной» монетарной политики в области финансирования покупки недвижимости, банки регулярно призывались к сдержанности. Федеральный департамент финансов уже в августе этого года начал обсуждение вопроса о пересмотре регламента ипотечного кредитования, с целью предупредить образование «мыльного пузыря» на рынке недвижимости.
Сейчас, кроме модификаций, уже внесенных в директивы регламентирования Швейцарской ассоциации банкиров, Finma подчеркнула два важных пункта. Первый: с апреля 2012 года каждый случай выдачи ипотечного кредита «exceptions to police», или ETP, должен оцениваться по степени риска. Например, если банк финансирует больше, чем 80% стоимости объекта недвижимости (сегодня в Швейцарии некоторые банки отходят от правила требовать от заемщика 20% личных средств, удовлетворяясь 15%). Кредит также считается рискованным, если в течение долгого времени заемщик должен выплачивать за него треть своего совокупного брутто-дохода. Банк, у которого много подобных клиентов, должен блокировать намного больше собственного капитала, чем сегодня. «Это коснется тех, кто показывает себя немного слишком агрессивными», - считает Хирши, имея в виду банки, активные на рынке ипотечного кредитования.
Другая новость: антициклический буферный капитал должен быть адаптирован в соответствии с динамикой рынка ипотечного кредитования. Во время «перегрева» Швейцарский национальный банк будет требовать от банков, чтобы соотношение между их капиталом и взвешенными с учетом риска активами увеличилось на 2,5%, до 14,5% против 12% сегодня. Эта мера будет вводиться и отменяться Федеральным Советом по требованию Швейцарского национального банка, учитывая рекомендации Федерального органа по наблюдению за финансовыми рынками Finma. Она соответствует международным предписаниям по регуляции банковской отрасли «Базель-3». Эти предложения сейчас обсуждаются рабочей группой в министерстве финансов, результаты будут представлены на заседании 16 января 2012 года.
«Мы надеемся также увеличить стоимость кредита (НГ: не очень симпатично по отношению к заемщикам) и затормозить темпы роста рынка», - подвел итоги Томас Хирши.
Недавно рейтинговое агентство Moody's снизило степень надежности акций и бумаг банковской группы Raiffeisen из-за ее «агрессивного роста в сфере выдачи ипотечных кредитов». «Банки уже стали более внимательными», - заверил газету Le Temps один из профессионалов рынка недвижимости, присутствующий на семинаре… А Ален Жирарден, директор банка Raiffeisen в Романдской Швейцарии, уточнил: «В регионе Женевского озера мы финансируем покупку недвижимости из расчета не больше 60% заемного капитала. Все эти здания мы расцениваем как объекты класса люкс». Правда, он не стал сообщать о факте, о котором мы прочли на сайте информационного агентства Swissinfo: недавно рейтинговое агентство Moody's снизило степень надежности акций и бумаг банковской группы Raiffeisen из-за ее «агрессивного роста в сфере выдачи ипотечных кредитов». В Швейцарии, по мнению Moody's, «рынок недвижимости в некоторых регионах показывает признаки явного перегрева».
Говоря об «этих законодательных вопросах, которые мы не приняли во внимание в наших оценках», Эрве Фруадево из риэлтерской корпорации Wuest & Partner перечислил и другие элементы, рискующие оказать наибольшее влияние на рынок жилья. Это миграционные потоки и процентные ставки. А также сильный швейцарский франк, изменение цен на недвижимость, а главное - адаптация предложения к высокому (сегодня – исключительно высокому) спросу. Это подтверждает экономист банка UBS Томас Верагут: «Доля строящегося жилья в экономике сейчас быстро растет, и в будущем сектор недвижимости станет еще более значительным. Это интересно и в то же время тревожно. Потому что история показывает, что не бывает «мыльного пузыря» на рынке недвижимости без бурного строительства». По его мнению, не исключен «преувеличенный оптимизм». А вот Николя Гранж из компании Grange & Cie, работающей на рынке продажи и сдачи недвижимости в аренду, уверен, что говорить о «мыльном пузыре» рано. Но предсказывает коррекцию цен на жилье на 20-25% в течение ближайших лет. В сторону увеличения.
