Национальный банк Швейцарии регулярно обращает внимание на опасность, связанную с динамикой рынка недвижимости. Банк предостерегает от риска образования «мыльного пузыря», когда формируется искусственный спрос, и жилье покупается по ценам, намного превышающим его реальную стоимость. Теперь к аргументам НБШ добавился еще один: сильный рост ипотечной задолженности швейцарских семей.
На протяжении многих лет в Швейцарии дело шло к тому, что совокупная сумма ипотечных кредитов жителей превысит размер внутреннего валового продукта. И вот, наконец, это произошло. Согласно данным Национального банка Швейцарии от августа 2012 года, общий объем жилищных кредитов швейцарцев достиг 614,244 миллиардов франков.
Эта цифра составляет 103,6% ВВП Конфедерации, который Экономический секретариат Seco оценивает в 592,652 миллиарда франков. Только у жителей Нидерландов общий уровень ипотечной задолженности еще выше, чем у швейцарцев – 107%!
И это – лишь долги за жилье частных лиц. В целом ими выплачивается три четверти, или 76% совокупного ипотечного долга в Швейцарии. А ведь недвижимость покупают также предприятия, объединения и другие организации – вместе с ними глобальный размер полученных кредитов на недвижимость в стране составляет 807,938 миллиардов франков, что в 1,4 раза превышает ВВП Конфедерации. По данным банка UBS, рост глобального уровня ипотечного кредита в Швейцарии (частных лиц и предприятий) отмечается с 2001 года. Начав с 110% от ВВП, он дошел до 135% в 2005 году, затем несколько снизился и к 2009 году составлял 120%. А после резко скакнул вверх и сейчас составляет 140% от ВВП.
В России, несмотря на бурный рост продажи жилья в последние годы, совокупная ипотечная задолженность граждан достигла лишь 2% от ВВП. Для сравнения, совокупная ипотечная задолженность частных лиц в США составляет 76% от ВВП, в Испании - 64% , она еще ниже в Германии (46,5%), во Франции (41,2%) и в Италии (22,7%). И наконец, в России, несмотря на бурный рост продажи жилья в последние годы, совокупная ипотечная задолженность граждан достигла лишь 2% от ВВП.
Вся швейцарская финансовая система подталкивает жителей к залезанию в долги – здесь исключительно низкие процентные ставки для ипотечных кредитов в швейцарских франках. На это накладывается налоговая система Швейцарии, которая дает преимущества семьям, выплачивающим ипотеку, пояснил Клаудио Сапутелли, ответственный за анализ рынка недвижимости в банке UBS.
«Пока ипотечные ставки будут вычитаться из налогооблагаемой базы, никто не станет торопиться раньше времени выплачивать стоимость жилья», - заявил экономист из UBS газете Tages-Anzeiger. Парламент уже обсуждал вопрос отмены этой налоговой привилегии, но изменение может серьезно пошатнуть весь рынок банковского финансирования, и у идеи масса противников.
«Банки совершенно не заинтересованы в появлении «мыльного пузыря» на рынке недвижимости», - заявил Клаудио Сапутелли. По этой причине расчет ипотечных ставок тесно связан с другими индексами, такими, как ритм роста цен, риск увеличения ипотечных ставок и изменений условий кредитования.
По мнению эксперта, исключительно высокий объем кредитов на недвижимость в Швейцарии связан с размером состояний жителей: он составляет, за вычетом выплат кредитов, почти 200 тысяч франков. Кроме того, здесь низкий уровень безработицы и постоянный приток иностранной рабочей силы, а трудовые мигранты - тоже потенциальные покупатели жилья в Швейцарии. Поэтому тревожиться по поводу возможного краха на рынке недвижимости в стране не приходится.
В последние месяцы банки Швейцарии уже выдвигают требования, чтобы при покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита жители вносили большую часть наличных средств, чем раньше. Кроме того, семьи должны быть в состоянии за 20 лет выплатить не менее 2/3 кредита.
